在商业地产设计中运用“z模式”

概要：模式”凭其两大特点——系统性及专业协同——有希望成为商业地产设计中的较佳解决方案。也就是说，通过商业规划、建筑及环境设计、招商和经营管理等一系列专业化的流程与服务的有机融合，实现项目的可持续增长收益。“z模式”作为全过程一体化专业协同服务模式，有着双重含义。第一个“z”意为“直通车”，是从前期项目定位到后期经营管理的全过程一体化服务，在商业项目开发过程中各个环节由不同专家提供专业支持，各个环节之间进行有效的串联、衔接与配合，形成系统的支持体系，就是系统工程的概念。第二个“z”就是“专业协同”，使不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，从而保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握。“z模式”的核心理念第一、建立整体项目开发与运营的系统工程体系；提倡的理念是整体考虑、分步实施，专业协同。有的开发商也考虑了每一个环节的专业性、专业化，但是对于项目的整体考虑不够，项目一定要先从项目整体的发展来考虑，制定分步实施的结构。第二、从商业经营和地产开发两个角度来综合考虑；首先从

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　　商业地产经常出现的困扰问题可归于五个方面。第一、有令人震撼的建筑却难以实现理想的招商。第二，很多房地产商前期做的大量调研工作及形成的调研报告缺乏可操作性的东西，大而不当，“食之无味，弃之可惜”，开发商拿着这个报告仍不知道怎么往下做。第三，营销策划把项目炒得炙手可热，开发商却仍然惴惴不安。由于在商业经营上没有可持续发展能力，很多投资者拿血汗钱投资以后，得不到相应的回报。第四，只租不售、租售结合还是全部卖掉等几种选择的困惑。只租不售是比较理想的模式，但是现在很多开发商，由于资金、实力等原因，一算帐不可能不卖。第五，众多的专业服务单位的专业协同问题没有解决好。专业的咨询队伍、营销策划队伍、设计单位、经营管理人员都到位了，却仍然感觉一团浆糊。

　　针对上面五大问题，“z模式”凭其两大特点——系统性及专业协同——有希望成为商业地产设计中的较佳解决方案。也就是说，通过商业规划、建筑及环境设计、招商和经营管理等一系列专业化的流程与服务的有机融合，实现项目的可持续增长收益。

　　“z模式”作为全过程一体化专业协同服务模式，有着双重含义。第一个“z”意为“直通车”，是从前期项目定位到后期经营管理的全过程一体化服务，在商业项目开发过程中各个环节由不同专家提供专业支持，各个环节之间进行有效的串联、衔接与配合，形成系统的支持体系，就是系统工程的概念。第二个“z”就是“专业协同”，使不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，从而保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握。

　　“z模式”的核心理念

　　第一、建立整体项目开发与运营的系统工程体系；提倡的理念是整体考虑、分步实施，专业协同。有的开发商也考虑了每一个环节的专业性、专业化，但是对于项目的整体考虑不够，项目一定要先从项目整体的发展来考虑，制定分步实施的结构。

　　第二、从商业经营和地产开发两个角度来综合考虑；首先从商业经营角度入手，充分分析当地条件和市场环境，准确定位目标客户和商业规模，在此基础上再从地产开发角度，结合开发商和项目实际条件，确定开发模式和节奏，然后综合考虑确定营销模式、运营模式等等。而不是拍脑袋，对项目要有一个很客观的分析。比如到底建在什么地方，能做多大，服务的客群是什么，这些非常重要。

　　第三、就是先进行商业规划，后进行建筑设计，如果先建筑设计，会出现很多的问题，必须将前期商业策划做好，然后再做商业建设，这样才会保证后期不会出现大返工的情况。

　　第四、就是招商在前，建设在后。这样做就不会出现后期再花几十万的窘境。另外还要先考虑商业地产经营，后考虑地产营销。要在保障整体经营的基础上，根据项目实际来考虑租售比例和方式，最后就是着眼于可持续经营发展的长期回报。一定要有长期回报的打算，才能把商业地产做好。

　　第五、在专业协同方面控制六个环节，即调查分析、商业定位和商业规划设计、建筑设计、招商、租售方式、专业经营管理。

　　“z模式”结合了国外成熟的商业地产开发运营经验和中国商业地产的现状，在商业地产开发的各个环节，对开发商、经营者、消费者的利益和需求综合考虑、设计，因此“z模式”是市场催生的系统工程及全面解决方案，是专为科学系统地进行商业地产项目开发和运营，提供多专业组合协同服务的。